Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang lâm vào tình trạng khó khăn và đặt ra một số vấn đề như: Thời điểm nào là đáy sâu nhất để từ đó phục hồi? Liệu thị trường nằm đáy trong bao lâu và bao giờ phục hồi, khi phục hồi thì đi lên theo mô hình gì (mô hình chữ V, chữ U hay  chữ W)? Bài viết này sẽ nhìn lại 10 năm qua của thị trường BĐS (2013 – 2023) để từ đó kiến nghị một số giải pháp đối với giai đoạn 2023 – 2030.

CHU KỲ 10 NĂM THĂNG TRẦM

Gần như thành quy luật, thị trường BĐS hình thành chu kỳ 10 năm lại lặp lại. Chu kỳ 2013 – 2023 có thể chia thành các phân đoạn sau:

Phân đoạn 1 (2013 – 2014) là giai đoạn phục hồi của thị trường bất động sản sau khủng hoảng 2011 – 2013. Giai đoạn này, thị trường được nâng đỡ bởi Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu. 

Phân đoạn 2 (2015 – 2018), thị trường phấn khởi đi lên mà đỉnh cao là năm 2018 với sự bùng phát của thị trường condotel, officetel.  

Phân đoạn 3 có thể tính từ cuối năm 2018 đến đầu năm 2022 với sự trầm lắng của thị trường condotel do vướng về pháp lý; đồng thời với sự ra đời, phát triển của trái phiếu BĐS và sự thăng hoa của thị trường BĐS cao cấp. Từ cuối năm 2019, bắt đầu đại dịch COVID-19, rất nhiều dự án không được triển khai, thị trường đi vào thời kỳ khó khăn. Tuy nhiên, nhu cầu đầu tư của các nhà đầu tư tiềm năng vẫn hiện hữu. Do đó, BĐS trở thành nơi đầu tư cơ hội, nhất là các sản phẩm cao cấp, kéo theo giá các sản phẩm BĐS cao cấp tăng ngoài dự kiến. Hệ quả là, thị trường BĐS không những không suy giảm mà còn tăng trưởng.

Phân đoạn 4 (từ tháng 4/2022 đến nay) với sự suy giảm của thị trường BĐS do một số nguyên nhân chủ yếu như: Sự suy giảm luồng tiền tín dụng; luồng vốn trái phiếu bị gặp khó khăn; giải ngân đầu tư công của nguồn vốn nhà nước gặp khó khăn; luồng tiền từ thị trường chứng khoán suy giảm; suy giảm đơn hàng kéo theo nhu cầu thuê nhà của lao động khu công nghiệp giảm.  

Nhìn lại thị trường BĐS chu kỳ 2013 – 2023 có những điểm giống và khác so với chu kỳ 2003 – 2013 như sau: Cả hai đều gặp khó khăn khi tín dụng ngân hàng bị kiểm soát. Tuy nhiên, giai đoạn 2003 – 2013 Ngân hàng nhà nước siết chặt tín dụng đối với thị trường BĐS (Nghị quyết 11/2011/NQ-CP) trong khi giai đoạn 2013 – 2023, Ngân hàng nhà nước chỉ kiểm soát dòng tín dụng vào thị trường BĐS. Cả hai chu kỳ đều thuận lợi khi tín dụng có lãi suất thấp và khó khăn khi lãi suất cao. Tuy nhiên, khác nhau là lãi suất tín dụng cao nhất của giai đoạn 2003 – 2013 cao hơn rất nhiều so với giai đoạn 2013 – 2023. 

Thị trường bất động sản ở chu kỳ nào cũng vậy, khi tín dụng gặp khó khăn sẽ cần tìm đến những công cụ tài chính. Tuy nhiên, giai đoạn 2013 – 2023 đã tìm ra được công cụ timeshare và trái phiếu BĐS, trong khi giai đoạn 2003 – 2013 chỉ mới manh nha công cụ tài chính BĐS thông qua công cụ mua trả sau (mua bán sản phẩm hình thành trong tương lai). Một trong những điểm tương đồng là cả hai chu kỳ đều thực hiện gói giải cứu để tháo gỡ khó khăn cho thị trường: Giai đoạn 2003 – 2013 là gói 30 nghìn tỷ và giai đoạn 2013 – 2023 là gói 120 nghìn tỷ. 

Mười năm một lần, thị trường BĐS tạo chu kỳ trùng với các chu kỳ của sửa đổi Luật Đất đai. Thời điểm 2023, thị trường BĐS đã nằm đáy. Chính phủ đã có Nghị quyết 33/2023/NQ-CP tháo gỡ khó khăn cho thị trường này. Tuy nhiên, giải pháp căn cơ, tổng thể phải chờ đến tháng 10 khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Khi đó, các cơ chế, chính sách, biện pháp mới được khẳng định. Về cơ bản, thị trường BĐS sẽ được tiếp thêm nguồn lực từ việc hoàn thiện bộ ba luật này. Dẫu rằng thị trường cũng vẫn sẽ bị ảnh hưởng nếu có những bất định xảy ra. Nhưng với giả định mọi thứ diễn biến như hiện tại, không có đột biến, một giai đoạn mới, một chu kỳ mới có thể sẽ đến với thị trường BĐS./.